杨明伟:存量时代 房企要向“盖好房子”转变

中国房企5千亿时代即将开启。5千亿时代意味着行业竞争愈加激烈，大者恒大、强者恒强。大型房企因开发、融资、品牌、产品质量、开发利润占据优势，规模效益愈加凸显。

　　今年1-5月的数据显示，碧桂园累计销售额同比增速高达156%，融创同比增长80%，招商蛇口同比增长61%，万科同比增长54.9%，保利同比增比29.7%。与此同时，龙头地产公司进行大规模拿地、新开工，而中小企业已经无法承受在核心城市拿地的高成本，未来行业集中度进一步提升是必然趋势。

　　在“全球视野 中国机会”——2017金砖论坛 全球房地产金融峰会上，长富汇银执行总裁杨明伟表示，中国房地产进入存量时代，远没走到下半场。一是要对中国经济有信心。中国经济不是没有问题，有时候问题还很多，但是中国的经济整体是好的。政府对经济的掌控能力还是非常强的。二是在中国经济整体向好的大趋势下，中国的房地产没有理由不好。

　　在杨明伟看来，增量时代的地产是解决做与不做的问题。存量时代的地产则是一件非常专业的事情。存量时代不但要解决做与不做的问题，更要关注如何进入房地产。房地产领域在目前的存量时代，你可能成为房地产的投资商，也可能成为房地产开发商，也有可能成为物业运营商，每个人必须要考虑，不是说你能冲进来就能挣钱。现在盲目地冲进来，有可能是一个坑。所以，不要拿十年前的思维来考察今天，不要拿国外地产的走势来考察中国地产的走势。

　　杨明伟认为，房地产转型趋势下应该思考的：一是经济下行压力对地产的影响。一方面是利好，另一方面是利空。二是存量时代地产消费者的需求。这一波主要是改善性需求楼盘卖得好，因为这一波消费者，是二次甚至三次、终级置业。地产开发商在存量时代更应该从开发精品产品方向提升品质，完成从“盖房子“到”盖好房“转变。三是在新形势下每一个机构甚至个人都面临角色转型，关于自身的再定位问题。要做一个开发商，还是做一个地产投资商，还是作为一个土地运营商，各有优劣势。

　　地产私募基金是长富汇银的重要业务板块，投资逻辑主要是：一是合作伙伴的选择，一般选择百强企业和区域龙头。二是项目的选择，原则上京广线以西是成都、重庆和西安这三个城市，京广线以东是副省级以上城市和GDP在3500亿以上的城市，要有很好的开发利润，另外在法律上没有纠纷。三是满足上述两个条件，交易要素的确定比较灵活，遵守共赢原则。