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上海土地市场乍暖还寒

来源:东地产点击:271时间:2017-02-23

上海土地市场春节之后第一拍稍早前进行。从结果来看,开发商理性参拍许是2017年趋势。三幅宅地分别被万科、碧桂园、绿地以接近底价的价格瓜分,溢价率最高不超过2%。


  临港三宅地近乎底价成交


  此次,上海土地市场共计出让3幅宅地,分别是临港南汇新城NNW-C4A-02地块、NNW-C4D-02地块和NNW-C4D-08、NNW-C4D-09地块,出让面积分别是61380平方米、40361平方米和64418.8平方米,挂牌起始价分别为15.4678亿元、10.171亿元和16.2336亿元,以1.2的容积率粗略估算,起拍楼板价都在21000元/平方米左右。


  据悉,这3幅地块位于浦东新区临港新城,处于以滴水湖为圆心的放射型环状路环湖北三路以北,临港大道、铃兰路附近。而21000元/平方米的起拍楼板价对于滴水湖区域来说已经是一个相当高的价格,尽管如此,这三幅地块还是吸引到14家竞买人申请竞买。


  结果,开拍不到一个小时,三个地块的得主就已揭晓。其中,临港南汇新城NNWC4A-02地块最先传出消息,被绿地以15.6亿元的价格拿下,成交楼板价21180 元/平方米,溢价率0.85%;碧桂园收获了NNWC4D-08、NNW-C4D-09地块,成交总价16.3亿元,折合楼板价约为21086元/平米,溢价率0.41%;万科以10.35亿元竞得NNWC4D-02地块则被万科以10.35亿元的总价竞得,成交楼板价21370元/平方米,溢价率为1.76%。


  未来房价恐将突破4万


  在上海楼市版图上,地理位置相对偏远的临港新城房价向来偏低,但自从自贸区概念发酵以来,随着区域内公建配套的改善,房价水平在近两年出现较大增长。


  去年9月17日,临港新城的万科金域澜湾首次开盘,442套房源在开盘当日就被一抢而空,均价已经达到28000-30000元/平方米。


  去年12月31日,碧桂园在临港的全新楼盘碧桂园浦东星作开盘,很快便成为区域内销冠,当前在售的90-93平方米的洋房总价200万元起,108-126平方米的叠墅总价基本在350-440万元左右。


  如今,临港新城的宅地楼板价都已达到21000元/平方米以上,可以想见,待明年这三个地块上开发的住宅上市后,临港新城的房价水平很可能将再上一个台阶,迈入4字头。


  “临港区域市场已经不再陌生,随着这几年开发成熟度不断提升,尤其是轨交16号线通车,使得这几年市场接受度在增加,”上海中原地产市场分析师卢文曦指出,“但是‘养老’‘度假’等烙印仍难退却,所以真正入住率还是比较低的,距离市区远仍是客观短板,商业配套发展速度低于市场预期,短期内人气不旺的现象难有突破性发展。”


  2017房企理性参拍许是趋势


  2016年房地产市场经历了有史以来力度最大的一次调控,土地市场方面,受到5月份以后各地“地王”频出的影响,“控地王”政策不断,并进一步严查企业拿地资金来源。


  到今年1月,上海土地市场行情已经陷入冰点。据同策咨询研究院数据显示,全月各类土地仅成交9幅,合计35.37公顷,环比下滑8成,同比下滑幅度也达18%。1月,上海全市各类土地成交总金额仅为81亿元,较去年12月份下挫近5成,同比下滑4成。其中,纯宅地成交金额为34亿元,环比、同比分别下滑29%和35%。


  而从2016年年底以及2017年年初的几幅地块来看,动辄破百的溢价率已经一去不复返,开发商拿地较为理性。2017年首幅纯宅地在1月5日,被世茂以23.6亿元的总价拿下,溢价57%,成交楼板价23469元/平方米。同一天,碧桂园还拿到了一幅罗店镇的商住地块,成交楼板价贴近底价,仅为15738元/平方米。


  如今,临港新城三幅宅地起拍楼板价就达到21000元/平方米,一开始就给房企不少压力。且银监局再次坐镇拍卖会,继续传递“从紧”信号,拍卖过程比较理性,最终以接近底价成交也在意料之中。“从鸡年土地首拍来看,基本能给今年土地市场定调,土地市场遇冷将是趋势。”卢文曦这样表示。

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