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棕地开发难 未来十年香港新房供给 目标受挑战

来源:21世纪经济报道点击:56时间:2017-01-11

        香港特区运输及房屋局日前公布了2016年《长远房屋策略》进度报告,表示未来10年(2017/18至2026/27年度)总房屋供应目标为46万个单位,其中包括公屋单位20万个、资助房屋8万个、一般私人住宅单位18万个的目标。


  这一目标与2015年报告维持一致,不过最新评估显示,未来五年政府能够提供的公营房屋(包括公屋及资助房屋)单位仅9.45万个,仅为十年规划的目标约三成。而政府未来十年所得的土地预计只能容纳23.6万个公营房屋单位,为十年目标的约八成半。


  香港特区政府发展局局长陈茂波1月10日出席香港中华总商会举行的午餐会时坦言,香港现存可供房屋开发的“熟地”不够完成新房供给目标,必须通过改变部分土地用途和规划,来提供新的土地供给。


  司法和环境清理成本高


  香港运输及房屋局长张炳良日前亦表示,土地供应是限制香港房屋供应的主因,不可避免的会遇到不同利益诉求的冲突,政府会继续透过检讨及改划土地用途、增加发展密度、适度填海等多种方式优先处理房屋问题。其中,释放棕地是一个主要解决方案,如何以大型新发展模式将棕地发展成为人口密度比较高的地区,是政府需要谨慎实施的。


  棕地(Brownfield)是指被废弃的工业或商业用途的,但仍可以被重复使用的土地。多年来,由于种种原因,主要位于新界地区的棕地面积持续扩大,至今累积达到约1200公顷,相当于香港岛面积的6%。对寸土寸金的香港来说,开发棕地意义非凡,但其实施依然面对重重挑战。


  现任香港特区行政长官梁振英在2015年《施政报告》中宣布,将会发展洪水桥、元朗南和新界北的棕地,作为增加土地供应的长远措施。


  陈茂波继指,有信心完成未来土地供应目标,不过在涉及改变土地用途时,常有持异议的人士提出司法复核挑战,即使政府最终胜诉,时间成本的损耗亦十分严重,希望在政府改进执行的同时,社会公众也能与政府一起做出决定,共同推动土地供应。


  据统计,目前约四成的棕地被用作储存货物及废物回收,而货柜场、露天停车场、汽车修理厂等也是常见用途;由这些活动带来的一些有害垃圾和其他污染物使它们必须经过适当清理才能够复用,而环境清理亦涉及大笔开支。


  此外,由于棕地往往地处偏远,要将棕地再利用成为高人口密度的生活区,有大量的基建需求需要满足;而且这些土地往往所有权分散、复杂,为回收土地作整体开发造成困难。


  可改建为60万个住宅单位


  香港特区规划署此前表示将于2017年上半年委托顾问展开新界棕地使用及作业现况研究,摸底棕地情况及其现有作业的详细资料,协助政府为不同地区的棕地制订适当的政策,以达善用土地,释放棕地潜力和改善乡郊环境的目标。


  就东大屿都会和新界北区域的开发,亦是《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》(简称“香港2030+”)计划中提到的两个策略增长区的重要组成。该计划希望从两个地区分别发展出约1,000公顷和720公顷的土地,提供住屋用地,以及优质的生活、工作和营商环境,为经济带来动力。


  陈茂波表示,中短期看,政府可以通过改变土地用途发展出约30万个住宅单位,而中长期的发展如洪水桥、古洞北、粉岭北、东涌新市镇等,则能提高逾20万个新住宅单位,合计政府已掌握近60万个住宅单位的来源,预计到2030年能逐步落实,但仍需未雨绸缪。


  “香港2030+”是旨在更新香港发展战略的全面策略性研究,以打造香港成为一个宜居、具竞争力及可持续发展的“亚洲国际都会”为愿景。计划发展一个“都会商业核心区”、两个“策略增长区”、三条“主要发展轴”(包括西部经济走廊、东部知识及科技走廊和北部经济带);将九龙东将发展成香港第二个都会商业核心区,平衡工作地点集中在中环一带的问题等。

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