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香港中环超甲级写字楼租金飙升近10% 中资机构为主力租客

来源:21世纪经济报道点击:56时间:2017-01-11

        1月9日,戴德梁行公布数据显示,2016年中环12幢超甲级写字楼的租金全年升幅达到9.6%,大幅领先于其他非核心区域,导致一些跨国企业面对不断飙升的租金,不断迁出中环等核心地段。


  “中资机构今年将继续聚焦于中环超甲级写字楼,而一些注重成本控制的跨国企业则会继续向非核心区搬迁。目前中资机构在中环的租赁需求并无放缓的迹象,预计今年租金将有3-6%的升幅。”戴德梁行香港董事总经理萧亮辉对21世纪经济报道表示。


  中资机构抢占中环超甲级写字楼


  事实上,近年来中资机构已经成为香港甲级写字楼市场的“中坚力量”。


  “一些中资银行、保险公司、财富管理机构仍然在中环积极扩张,他们主要的目标是一些地标性超甲级写字楼,比如国际金融中心、太古广场、友邦金融中心等。”戴德梁行香港写字楼部代理服务高级董事阮仲贤透露。


  他表示,以2016年第四季度为例,华融集团在太古广场承租了3.2万平方呎(呎即英尺,下同;1平方英尺约合0.11平方米)的写字楼面积,旗下子公司华融海外则在友邦金融中心租下了1.36万平方呎。渤海银行、海银财富控股则分别在国际金融中心、太古广场承租了过万平方呎的写字楼。


  根据戴德梁行的统计数据显示,去年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方呎的面积,其中65%位于中环。去年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方呎,其中60%为中资机构,而2015年的比例仅为31%。目前,内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7%,相比2011年的8.6%明显增加。


  同时,萧亮辉指出: “相比三年前,中环甲级写字楼的租金水平升幅达到20%左右,这些企业需要重新估算运营成本。”


  去年下半年,汇丰银行在位于铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌以压缩办公租金成本。摩根大通则在去年第四季度在九龙东的海滨道领展项目承租了22.5万平方呎的写字楼面积,并将现有分散于旺角、沙田、港岛东等多个办公地点进行整合。


  仲量联行在2016年12月8日发布的报告显示,香港的甲级写字楼租赁成本远超同为国际级城市的纽约和伦敦。香港中环的甲级写字楼每年每平方英尺租金为302美元,相比之下伦敦西区为197美元,纽约中城区为194美元。


  港府1996年来首次再推中环商业土地供应


  而随着中环商业写字楼租金飙升,时隔二十年,香港政府再度在中环推出商业地皮,引发市场热议。


  香港政府2016年12月29日公布,今年第一季度将推出3幅商业用地招标出售,其中以中环美利道地皮最受市场关注。该地块位于中环美利道,可建总楼面约46.5万平方呎,目前用途是停车场,占地约3.1万平方呎。


  市场人士指出,这是香港特区政府自1996年来首次在中环推出商业土地供应,由于该地块位于中环核心商业区,势将吸引众多内地和香港发展商参与竞标。同时,落成后的写字楼租金水平有望成为该区写字楼租金的新标杆。


  然而,目前市场对该地块的估值差异很大,介于83.7亿港元与176.7亿港元之间不等,折合每平方呎楼面地价1.8万港元至3.8万港元。


  商铺租金逐渐企稳


  另外,随着内地游客赴港“血拼” 热潮消退,香港核心购物区铜锣湾、旺角等纷纷出现了为数不少的空铺。


  “铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环等一线铺租在过去两年经历了长时间的调整,导致核心零售区的店铺类型出现变化,租金在去年年底开始稳定下来,暂时看不到大跌或大升的迹象。”戴德梁行执行董事林应威表示。


  去年全年内地访港游客同比下滑5.1%,相比2015年3%的跌幅有所扩大。这对香港经济支柱之一的零售业的打击可谓立竿见影。去年前十一个月整体零售额同比下跌8.6%,远远落后于过去十年9.1%的平均增幅。


  “自2016年第四季季度开始,一线零售区的空置率有所改善。今年一线铺租有望开始稳定,上半年的调整幅度将在5%以内。同时,由于消费模式转向民生类商品,零售商及投资者目前都聚焦一些非核心区如屯门、元朗等的民生类商铺。” 林应威指出。


  事实上,铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环等这些黄金地段的地铺租金近年来已有大幅调整,“相比那些一线商场,这些地段的地铺生意波动较大,因此租金在2014-2016年下跌幅度分别达到22%、15%、18.4%,目前业主在新租约或续租时通常有30%-40%的议价空间。”仲量联行商铺部主管陈耀呎表示。

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