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“捂盘惜售”为何难根治

来源:法治周末点击:71时间:2017-01-11

        2016年12月30日,住建部公布21家违规销售房企名单,主要涉及发布虚假房源信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费等违法违规行为。


  “加强住房市场监管,规范开发、销售、中介等行为,将‘害群之马’依法清出市场。”住建部的态度依然强硬。


  据住建部通报,存在捂盘惜售等违规销售行为的21家企业包括,华远地产全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司,万科杭州项目所在的杭州万科大家房地产开发有限公司,深圳华佳业房地产开发有限公司等。


  自2016年10月份以来,全国各地陆续开展针对房地产市场违规行为的整治活动,多地住建部门以突击检查等方式,查处存在捂盘惜售的房地产开发商。


  法治周末记者查询公开资料发现,此前关于捂盘惜售的新闻并非少见。


  何为捂盘惜售?住建部对21家企业通报批评是基于以往违规案例还是新出的违规情况?如何将“害群之马”清出市场?未来是否定期检查和加强捂盘惜售违规处罚力度?


  就上述问题,法治周末记者联系住建部宣传处相关负责人,截至目前,对方尚未具体回复。


  不过,查询公开资料,记者发现,捂盘惜售的现象早在2006年就已出现。从2006年到2016年近十年来,国家或地区相继出台多项法规或通知,以约束各地房企捂盘惜售的行为。


  以杭州万科大家为例,10月8日,杭州市住房保障与房产管理局(以下简称“杭州市住建局”)依据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》(建房〔2010〕53号)(以下简称“《通知》”),认为杭州万科大家未将已许可预售房源中的住宅对外公开销售,要求其进行整改。


  何为捂盘惜售


  法律法规层面无定义


  在北京市东元律师事务所李松律师看来,捂盘惜售,即“捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售”,其目的和“囤房捂盘”一样,都是为了哄抬房产价格。


  “但这只是字面意思。”中国房地产协会常务理事、北京李晓斌律师事务所主任李晓斌告诉法治周末记者。


  执业多年,他发现各地在查处捂盘惜售行为时,都存在一个难点,即捂盘惜售并非一个法律意义上的词汇。“在法律法规层面没有这个词,更没有相关法律法规对‘捂盘惜售’进行明确定义和解释。”


  李晓斌向记者列举了两种情况:一是大幅提高售价,导致无人购买,最后拉长销售周期;一是明明还没有售出却告诉购房者已卖完,或直接签订假合同,从而减少可售房源。


  关于第二种情况,李晓斌解释道:“如果开发商觉得价格定低了,就在私下与自己的员工签订假购房合同,再告诉购房者房子已卖完,等觉得价格合适了,再让员工退房,然后高价出售。”


  “其实上述两种情况,都造成了有房不卖的既定事实,若因此发生官司,能否将这些行为定义为捂盘惜售,目前并无法律依据。”李晓斌说,“所以目前查处通报的,基本上属于拿到预售许可证却不卖房的。”


  杭州万科大家之所以被通报,原因便是如此。


  2016年10月8日,杭州市住建局在其官网表示:“杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改。”原因是,杭州万科大家开发建设的钱江之光名城(推广名:世纪之光)项目3幢、10幢、11幢早已于2016年7月取得萧售许字(2016)第059号《商品房预售证》,但截至信息发布当日,该公司仍未将上述已许可预售房源中的住宅对外公开销售。


  杭州市住建局表示,依据住房和城乡建设部《通知》第一条和第二条规定,对杭州万科大家要求整改。


  上述第一条规定为,取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。


  法治周末记者查询公开资料发现,被查出存在捂盘惜售的楼盘,多半是拿到预售许可证之后,没有在规定日期内将全部房源对外公开销售。如前不久被北京市住建委查处存在“捂盘惜售”行为的石景山紫御长安、顺义新干线、大兴华远西红世、海淀云谷科技中心等销售项目。


  但实际上,房地产市场目前还存在很多变相捂盘行为。


  例如,位于上海的保利翡丽华庭项目,在2016年中期,开发商与购房者签订合同时,要求购房者在房款基础上多缴纳40万元的装修金。


  “开发商突然加价,其实是想逼退购房者,日后提价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。


  1月7日,法治周末记者前往海淀云谷科技中心售楼处附近,已看完几个楼盘的市民王女士对记者吐槽:“感觉可卖的房源好少,以前开发商一次能推出好多房,但现在一开盘就只有几十套了。”


  “这些其实都属于变相捂盘惜售,应不应该处罚?法律没有明确规定。”李晓斌说道。


  购房者如何维权


  规范房屋买卖范本合同


  近几年,相关部门屡出台限制“捂盘惜售”的有关规定。


  如2006年,国务院办公厅下发“国六条”,其中第四条明确规定对捂盘惜售、囤积房源的房企,加大整治查处力度;2010年,国务院办公厅又发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,指出要加大对捂盘惜售等违规行为的处罚力度;当年4月,住建部又下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》,表示要严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。


  此后,发改委曾下发《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》,表示建议对未一次性公开全部销售房源的企业,按每套5000元罚款处罚。


  就在刚结束的2016年12月30日,北京市住建委发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》,要求企业“一次性公开销售全部房源”,禁止捂盘惜售。


  然而,虽然约束不断,房企捂盘惜售现象依然层出不穷。


  “捂盘惜售的违规成本不高,很多房企售楼部门会采取割裂违规的做法。”严跃进对法治周末记者表示。


  北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受媒体采访时曾建议,减少捂盘惜售行为,除了“罚”,还需增加“查”的力度。


  但在李晓斌看来,“查”于政府部门而言,执法成本较高,很难落到实处。


  “与捂盘相似的是捂地,但后者更严重,有些开发商拿到地后,就坐等升值,迟迟不开发。”李晓斌建议,主管部门在出让土地时,应明确约定出让合同,要求开发商在一定期限内必须开发完。


  捂地加捂盘成风,加之法律层面无明确定义,要想根治房企捂盘惜售行为,李晓斌直言很难。


  而对于购房者来说,面对难以根治的捂盘惜售,如何维权?


  严跃进建议,一方面应注重保留证据,包括语音和各类收据,第二方面应积极进行举报投诉,相关监管部门需核实此类房源的实际推盘情况。


  李晓斌则认为,举报投诉渠道应更加完善,“由于无法可依,消费者普遍存在‘投诉无门’的情况”。


  “房地产协会、各地住建部门等应合力规范房屋买卖范本合同条款,增加房企有效承诺,即承诺在房屋销售过程中不存在捂盘惜售、囤积房源等行为,否则约定赔偿金额。”李晓斌说道,“这样住建委、房屋管理部门在做房屋预售登记时,就能发现是否存在捂盘惜售,消费者也能根据房屋买卖范本合同条款,提出维权请求。”

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