申城全面实施不动产统一登记

        上海市规划和国土资源管理局日前宣布，自2016年10月8日起，申城全面实施不动产统一登记制度。房地产登记由不动产登记替代，房地产权证书和登记证明停止发放，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。据悉，6月12日，奉贤区已在全市率先实施不动产统一登记制度。截至9月27日，奉贤区共颁发7380本不动产权证书和11166本不动产登记证明。

　　消息一出，市民关心的是不动产登记与房地产登记是什么关系，有什么影响？据市国土局解释，本市不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海洋等多个部门的不动产登记职责整合由不动产登记部门承担，按照统一的依据，在统一的登记系统上办理各类不动产登记业务，核发统一的不动产权证书。不动产登记实施后，原房地产登记调整为不动产登记，办理流程和要求基本不变。按照“不变不换”原则，实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效，权利不变动，证书不更换。

　　清华大学法学院副教授程啸表示，长期来，由于登记机构不统一，我国不动产登记的类型划分以及相应的程序就不统一，各类不动产登记中使用的概念术语存在很大差别，如初始登记、设立登记、变更登记这几个概念，在《土地登记办法》和《房屋登记办法》中就有很大区别。

　　不动产统一登记首先要从登记类型的统一上做起，作为行政法规的《不动产登记暂行条例》，对于登记类型这样一个迫切需要解决的重要问题做了规定，将有利于实现不动产登记程序的统一。“例如，查封登记是不动产登记实践中最常见的登记，且产生的争议非常多，对广大民事主体的不动产权益的影响巨大。由于查封登记涉及人民法院及其他有权机关的行为，只能以行政法规来明确，部门规章无法加以规范调整，这对于保护广大民事主体的不动产权益，是非常重要的。”程啸表示。

　　不动产上的权利类型很多，有些是物权，如国有建设用地使用权、房屋所有权等，有些是债权，如房屋租赁权，还有些是新型的财产权，如不动产信托财产权等。那么，哪些权利可以登记？对此，《不动产登记暂行条例》做出明确，包括:集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　同时，国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式，非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。